UBND Thành phố Hà Nội đang lấy ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo Quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Dự thảo nhằm cụ thể hóa các điều khoản của Luật Đất đai 2024, xây dựng hành lang pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ, giúp quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, đồng thời bảo đảm an ninh, quốc phòng trên địa bàn Thủ đô.

ĐỀ XUẤT DIỆN TÍCH TỐI THIỂU 50M2 MỚI ĐƯỢC TÁCH THỬA

Theo dự thảo, nếu tách thửa không hình thành lối đi mới, tại phường, thị trấn, thửa đất phải bảo đảm chiều dài từ 4m trở lên, chiều rộng tiếp giáp đường giao thông từ 4m trở lên và diện tích ngoài chỉ giới đường đỏ không nhỏ hơn 50m2; tại xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu là 80m2; tại xã vùng trung du, diện tích tối thiểu 100m2 và tại xã miền núi, diện tích tối thiểu 150m2.

Đối với trường hợp tách thửa có hình thành lối đi, lối đi phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên đối với thị trấn, 4m trở lên đối với khu vực đồng bằng và 5m trở lên đối với khu vực trung du, miền núi.

Về đất phi nông nghiệp, quy định này áp dụng cho các thửa đất ngoài trường hợp được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án.

Tại phường, thị trấn, đối với đất thương mại, dịch vụ, thửa đất mới phải có chiều rộng tiếp giáp đường giao thông từ 10m trở lên và diện tích không nhỏ hơn 400m2. Đối với các loại đất phi nông nghiệp khác, phải có chiều rộng từ 20m trở lên và diện tích không nhỏ hơn 1.000m2.

Tại các xã khác, đối với đất thương mại, dịch vụ, diện tích không nhỏ hơn 800m2 và đối với đất phi nông nghiệp khác, diện tích không nhỏ hơn 2.000m2.

Còn điều kiện tách thửa đối với đất nông nghiệp, quy định này áp dụng cho đất không thuộc đối tượng giao đất theo Nghị định số 64 ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc ban hành bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và nằm ngoài phạm vi khu vực dồn điền, đổi thửa.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, việc chia tách thửa đất cần thực hiện bảo đảm sự phát triển bền vững của đô thị và nâng cao chất lượng đời sống dân sinh.

Các quy định về chia tách thửa đất phải cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của người dân và mục tiêu phát triển Thủ đô văn minh, hiện đại. Điều này đòi hỏi việc phân lô, tách thửa đất không chỉ tuân thủ tiêu chí về diện tích và hạ tầng kỹ thuật, mà còn cần cân nhắc kỹ lưỡng về quy hoạch đô thị và không gian sống.

Ngoài ra, việc tách thửa đất cũng cần bảo đảm không gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội, nhằm tránh tình trạng quá tải và bảo đảm chất lượng cuộc sống trong các khu vực dân cư.

Việc chia tách thửa đất về lâu dài, cần tính đến các yếu tố phát triển bền vững nhằm tránh phá vỡ quy hoạch chung hoặc gây ra sự mất cân đối trong hạ tầng kỹ thuật và xã hội; đồng thời, cần phải chú trọng đến việc duy trì các giá trị văn hóa, lịch sử của Thủ đô.

QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN TÁCH THỬA THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024

Thời gian qua, việc tách thửa ở Hà Nội áp dụng theo Quyết định số 20/2017. Theo đó, lô đất sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu 30 m2 với các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở mới (tối thiểu) với các địa bàn còn lại.

Còn theo Điều 220, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 vừa được Quốc hội thông qua có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện cụ thể.

Theo đó, thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Đồng thời, thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất; Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Cũng theo quy định mới của luật, trường hợp tách thửa đất, ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định trên còn phải bảo đảm các điều kiện: các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.