Ngày 10/1, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam đã phối hợp cùng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo: “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam".

Phát biểu tại hội thảo, nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp đều bày tỏ lo ngại về việc bảng giá đất tại nhiều địa phương được điều chỉnh với mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ sẽ tạo áp lực tài chính đè nặng lên cả người dân và doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất, khiến doanh nghiệp thì lao đao mà người dân thì ngày càng khó tạo lập nhà ở.
Ngoài ra, giá đất tăng cao còn tác động tiêu cực tới việc thu hút đầu tư của  địa phương.

“ĐIỂM NGHẼN” CỦA “ĐIỂM NGHẼN” ĐANG LÀM KHÓ ĐỊA PHƯƠNG

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, vấn đề định giá đất hiện nay là “điểm nghẽn” của “điểm nghẽn”. Có nhiều địa phương đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được, mà một trong những lý do lớn là vì không xác định được giá đất.

“Hiện nay, quy định pháp luật đất đai có nhiều điểm đổi mới. Đây vừa là đột phá nhưng cũng có những điểm lại tạo ra áp lực cho địa phương. Chúng ta thực hiện Nghị quyết 18 là bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ giao trách nhiệm cho các UBND các địa phương xác lập, tức là địa phương phải tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm. Song song với đó, đã có luật, có nghị định, thông tư… Nhìn về tổng thể thì có thể thấy hành lang pháp lý đang hoàn thiện hơn, phù hợp hơn, nhưng đi vào chi tiết thì vẫn còn nhiều hạn chế”, ông Tuyến nhận định.

Phân tích rõ hơn về vấn đề này, ông Tuyến cho biết quy định xác định giá đất có 5 nguyên tắc, trong đó có “nguyên tắc thị trường” nhưng không ai giải thích được “nguyên tắc thị trường” là gì? Có bao nhiêu nguyên tắc thị trường và định giá đất thì áp dụng nguyên tắc nào?... Điều này làm khó các địa phương trong việc áp dụng.

Hơn nữa, hiện nay, thị trường bất động sản đã "tuyệt chủng" nguồn cung nhà ở 40-50 triệu đồng/m2, khiến những người làm công ăn lương, lực lượng vũ trang làm cả đời cũng không mua được một căn nhà. Vì vậy, cần phải làm rõ thế nào là nguyên tắc thị trường.

"Ngoài ra, 5 nguyên tắc trong xác định giá đất phải “đảm bảo hài hoà”. Vậy như thế nào là hài hoà? Điều này cũng cần phải cụ thể hoá. Theo tôi, hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”, ông Tuyến cho biết thêm.

Cũng đề cập đến tình trạng trên, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest cho rằng trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Tuy nhiên, với cách tính giá đất như hiện nay, lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng lại chưa được tính đến. Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Cùng một khu vực, nhưng thửa đất được định giá sau 4 tháng thì giá đất đã tăng tới 40%. Giá đất tăng cao như vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương?

“Sau khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực, chúng ta đều đánh giá rằng đã có hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các hoạt động trên thị trường bất động sản. Nhưng thực tế, vẫn có một số vấn đề hạn chế, một trong số đó là vấn đề định giá đất. Đây là vấn đề đang gây ra ách tắc rất lớn. Chúng tôi có 1 dự án đã có quyết định giao đất cách đây 9 tháng mà đến nay, vẫn chưa định được giá đất. Thế nhưng, 9 tháng của chúng tôi chưa phải là nhiều vì có dự án của doanh nghiệp khác 2 năm chưa được định giá đất, thậm chí có dự án chung cư đã xây xong nhưng vẫn chưa được định giá đất. Điều này đang gây ra rất nhiều bức xúc”, ông Hiệp nói.

NGUY CƠ  MẤT ĐI LỢI THẾ TRONG THU HÚT ĐẦU TƯ

Một vấn đề đáng quan ngại nữa, theo ông Hiệp là giá đất tăng cao sẽ làm mất đi lợi thế thu hút đầu tư của Việt Nam. “Tại sao các khu công nghiệp của nước ta hiện nay, ở đâu cũng đạt tỷ lệ lấp đầy 80 - 90%? Một là nhờ chi phí nhân công rẻ, hai là chi phí đất đai hợp lý, ba là logistics thuận lợi. Nhưng nếu như bớt đi một yếu tố là đất đai, trong khi nhân công ngày càng đắt thì lợi thế thu hút đầu tư của chúng ta có còn không? Việt Nam có còn là điểm sáng đầu tư ở Đông Nam Á nữa không?”, ông Hiệp bày tỏ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Contrexim, nhấn mạnh thêm rằng nếu không có giải pháp điều tiết giá bất động sản, mà cứ để "nhảy múa" như hiện nay thì người dân biết bao giờ mới có nhà ở!

 “Tôi quen một kỹ sư, có vợ dạy học mà 20 năm đi làm, đến giờ vẫn phải thuê nhà. Họ là những người lao động chân chính, có thể cả đời sẽ không mua nổi căn nhà với mức lương và giá nhà như hiện tại. Nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, chính tôi cũng chưa bao giờ thấy giá bất động sản tăng đột biến như thời gian này. Việc giá đất bị đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng  đến thu hút đầu tư tại Việt Nam. Chúng ta cần đặt ra câu hỏi rằng với giá đất quá cao như hiện tại, đắt hơn cả Tokyo (Nhật Bản) thì liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư thương mại, dịch vụ quốc tế nào dám đến đầu tư tại Việt Nam nữa?”, ông Cây chia sẻ.

Cùng nỗi lo trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho biết tại TP.HCM, giá đất được điều chỉnh mức tăng thấp nhất là ở quận 3 với 2,7 lần, huyện Hóc Môn có mức tăng cao nhất, lên đến 38 lần. Như vậy, mức tăng của bảng giá đất hiện tại đã vượt xa so với bảng giá trước đây. “Trong vòng 3 năm qua, Thành phố đã 3 lần điều chỉnh giá đất, theo đó, các doanh nghiệp 3 lần phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính đất đai theo hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp. Tiền đất tăng, Thành phố có thể sẽ thu được ngân sách trong 5 năm tới nhưng sau đó, các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ “chạy” sang nơi khác”, ông Châu nhận định.

Nhìn chung, các chuyên gia và doanh nghiệp đều cho rằng giá đất có ảnh hưởng lớn tới toàn bộ nền kinh tế của nước ta bởi hầu hết các doanh nghiệp sản xuất đều có nhu cầu sử dụng đất. Do đó, cần có những sửa đổi phù hợp trong việc định giá đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương về công tác này.

Đồng thời, phải có cơ chế pháp lý để bảo vệ đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất chân chính. Ở thời điểm định giá, họ làm đúng trình tự pháp luật, không vụ lợi... thì không phải chịu trách nhiệm về pháp lý nếu thời gian sau, giá đất tăng hay giảm (do thị trường). Chứ cứ phải lo lắng về rủi ro pháp lý thì không ai dám làm.

Cùng với đó, doanh nghiệp cũng phải được tham gia phản biện, công khai, minh bạch về giá đất trước khi nộp tiền sử dụng đất...