Tại toạ đàm “Tỉnh táo trong cơn sốt đất” ngày 8/4, các chuyên gia, doanh nghiệp và cả luật sư đã mổ xẻ nhiều nguyên nhân gây sốt đất cục bộ địa phương trong thời gian gần đây. 

SỐT ĐẤT CÒN DO NGÂN HÀNG?

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: “Nói sốt đất đều do môi giới là không đúng bản chất”. Theo ông Lâm, sốt đất một phần do người dân có dòng tiền nhàn rỗi và kỳ vọng về giá bất động sản tăng trong bối cảnh nền kinh tế hồi phục tích cực, kinh tế vĩ mô ổn định, tín hiệu lạc quan… Một số kênh đầu tư tích trữ an toàn như tiền gửi có lãi suất thấp nên nhà đầu tư tìm đến kênh hấp dẫn hơn như bất động sản.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) lại cho rằng, tâm lý đám đông có phần đến từ giới đầu nậu, môi giới vì cả nước chỉ khoảng 300.000 môi giới được đào tạo chứng chỉ hành nghề, nên đòi hỏi tính chuyên nghiệp, đạo đức kinh doanh là rất khó. Và việc một số đầu nậu làm giá, thổi giá là khó tránh. Hiện nay, sốt giá bất động sản trên tất cả loại hình, không chỉ đất nền và đất nông nghiệp mà cả sốt giá căn hộ, dự án nhà biệt thự, nhà phố và cả khu vực đô thị cũ, giá nhà đất tại khu vực đô thị cũ cũng tăng lên rất cao….

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư Tp.HCM chỉ ra một trong những nguyên nhân khiến tình trạng sốt đất cục bộ là do các ngân hàng gia tăng số dư nợ tín dụng.

Vừa qua có một dự án có giá 30-33 triệu đồng/m2 nhưng sau cơn sốt, giá bán đã được đẩy lên trên 50 triệu đồng/m2… Và cơ hội có nhà ở của người tiêu dùng có nhu cầu thật bị mất đi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA).

Trong quý đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng 2,13% nhưng tín dụng bất động sản lại tăng nhanh hơn mặt bằng chung. Nhiều ngân hàng thương mại đang chạy đua cho vay tiêu dùng, trong đó các gói cho vay bất động sản với lãi suất chỉ từ 4,99%-10%/năm. Động thái này của các ngân hàng đã thúc đẩy người dân vay để đầu tư vào bất động sản.

Hệ quả của sốt đất là là đông đảo người thu nhập trung bình và thấp bị mất cơ hội mua nhà vì mặt bằng giá đẩy lên quá cao. Sốt đất, người dân cũng sẵn sàng bán đất nông nghiệp - vốn là tư liệu sản xuất hằng ngày. Sau đó khi cơn sốt đi qua, họ không biết làm gì để có thêm thu nhập từ đó ảnh hưởng đến xã hội.

Ở góc độ khác, nhiều doanh nghiệp phàn nàn sốt đất làm cho các dự án kéo dài thời gian đền bù và ảnh hưởng đến tiến độ.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng với các nhà đầu tư là doanh nghiệp nước ngoài có dự án đang triển khai ở Việt Nam, những dự án đã đền bù giải toả 90%-95% nhưng khi giá đất bị đẩy lên dù chỉ còn vài % cần giải phóng mặt bằng để triển khai cũng rất khó thương lượng. 

Ở những khu công nghiệp sản xuất dịch vụ, giá đất bị đẩy lên sẽ khiến cho mô hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp không như định hướng ban đầu, không hiệu quả. Vòng đời của 1 dự án khoảng 5 năm nhưng dự án công nghiệp, sản xuất cần tới 20-30 năm nên khi giá đất tăng lên sẽ ảnh hưởng rất lớn. Góc độ vĩ mô hơn, địa phương bị mất lực hút, mất sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

ĐỀ XUẤT HÌNH SỰ HOÁ HÀNH VI THỔI GIÁ GÂY SỐT ẢO

Về giải pháp để triệt những cơn sốt đất, lãnh đạo HoREA đề xuất ở góc độ quản lý nhà nước kinh nghiệm từ một số nước cho thấy khi xử lý vấn đề này cần đánh thuế chuyển nhượng rất cao để triệt tiêu ý chí của nhà đầu tư. Cụ thể, nếu nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong 2-3 năm đầu khi chuyển nhượng.

Đồng thời, nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều bất động sản và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào sử dụng. Hiện nay, nhà nước có chính sách thu hồi đất, chậm đưa vào sử dụng nhưng chỉ thu hồi những dự án bất động sản không đưa vào sử dụng. Trong khi ở Trung Quốc, họ làm những công cụ này rất tốt, như khi có "bong bóng" thì ngay lập tức chính quyền địa phương áp thuế suất cao.

Trong khi tại Việt Nam, thuế suất thuộc Luật thuế phải được Quốc hội thông qua nên chưa kịp thời do đó có thể giao mức thuế suất này cho Chính phủ quyết định để phù hợp với diễn biến thị trường.

Ngay với cơ chế về tín dụng, việc cho vay 70% giá trị tài sản bảo đảm có thể tạo cơ hội để nhà đầu tư vay mua lướt sóng nhiều hơn. Chính sách tín dụng này cũng cần thay đổi ở những giai đoạn sốt giá nhà đất, như giảm hạn mức cho vay xuống từ 70% về 30-50% tùy giai đoạn, kiểm soát việc đầu tư lướt sóng qua dòng tín dụng đổ vào thị trường bất động sản.

"Cần xem xét hình sự hóa hành vi "thổi giá" gây sốt đất ảo thu lợi hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng là một hành vi gây nguy hiểm cho xã hội, ảnh hưởng đến lợi ích cộng đồng, nghiên cứu xây dựng tội danh mới trong Bộ Luật Hình sự liên quan đến hành vi này, dù hiện đã có quy định về tội Đầu cơ tại Điều 196 Bộ luật hình sự 2015",  Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư Tp.HCM đề xuất.